Nova era da inovação no Nordeste, por Diego Pinheiro, sócio CBPCE
A ZPE Ceará abre caminho para um ciclo inédito de inovação no Complexo Industrial e Portuário do Pecém (CIPP), com potencial para transformar Caucaia e São Gonçalo do Amarante em polos de tecnologia e impulsionar um boom imobiliário em seu entorno.
Com a recente regulamentação que permite a instalação de empresas prestadoras de serviços nas Zonas de Processamento de Exportação (ZPEs), a ZPE Ceará se destaca como uma das regiões mais promissoras do país para investimentos estratégicos. A publicação da Resolução CZPE/MDIC nº 95/2025, no Diário Oficial da União, marca o início de uma nova fase para o CIPP, integrando tecnologia, sustentabilidade e logística com oportunidades para o setor de serviços — e impactos diretos no mercado imobiliário local.
Criadas para impulsionar a cultura exportadora, promover o desenvolvimento regional e atrair investimentos, as ZPEs funcionam como zonas de livre comércio com o exterior, oferecendo vantagens como a suspensão de tributos federais sobre bens de capital e serviços destinados à exportação. A grande novidade de 2025 foi a inclusão oficial de prestadores de serviços entre as atividades permitidas, abrindo espaço para empresas de tecnologia, engenharia, consultoria e infraestrutura digital.
Com mais de 6.100 hectares distribuídos entre os municípios de Caucaia e São Gonçalo do Amarante, a ZPE Ceará — primeira a operar no Brasil — está estruturada em quatro setores. Os Setores I e II já abrigam gigantes como ArcelorMittal, White Martins e empresas líderes em hidrogênio verde, como Fortescue, AES Brasil e Qair. O Setor III, ainda inativo, desponta como o próximo destino para negócios voltados à inovação e aos serviços de suporte à indústria.
Visão estratégica
Para Diego Carvalho Pinheiro, especialista em inteligência imobiliária e ex-secretário de Planejamento Urbano e Ambiental de Caucaia, o novo marco regulatório transforma o perfil da ZPE e amplia seu alcance para além da indústria pesada.
“Estamos diante de uma mudança de paradigma. A entrada dos serviços na ZPE projeta a região para um futuro de alta complexidade produtiva, exigindo respostas rápidas de empreendedores e do poder público em infraestrutura urbana, logística e habitação”, avalia.
Segundo ele, o movimento deverá valorizar rapidamente o entorno da ZPE, especialmente em áreas voltadas ao setor terciário, como comércio, educação, saúde, hospedagem e serviços financeiros.
“A tendência é que surja uma nova centralidade urbana em torno do CIPP, com impactos significativos no mercado imobiliário. É um cenário que exige planejamento, mas também representa uma grande janela de oportunidade para quem busca investir com visão de longo prazo”, destaca Diego.
Entre os projetos já licenciados em Caucaia até 2024, destacam-se o Parque de Tancagem, que deve ampliar a competitividade da cadeia de combustíveis no estado, e a instalação de um grande data center da CDV DC I S/A, voltado ao armazenamento e processamento de dados em escala global. Ambos os empreendimentos reforçam a infraestrutura tecnológica e logística do CIPP, que já conta com o Porto do Pecém — o terceiro maior do Nordeste — e acesso a rotas marítimas internacionais e de cabotagem.
Nesse contexto, o Programa BR do Mar, sancionado em 2022 e regulamentado em julho deste ano, promete transformar a logística nacional e ampliar a cabotagem, modalidade que já representa 11% da movimentação marítima no Brasil. Para trajetos acima de mil quilômetros, o transporte por navio se mostra mais eficiente e competitivo do que o modal terrestre, com redução estimada de até 15% no custo do frete por dia de viagem. Além disso, a cabotagem é mais segura, reduzindo as cargas e emissões de gases poluentes à atmosfera, com pegada ambiental significativamente menor, diminuindo toneladas de emissões anuais de CO₂ em comparação ao transporte rodoviário.
No Ceará, a estratégia é consolidar os portos de Fortaleza e Pecém. Enquanto o primeiro já planeja modernizações e dragagens, reforçando píeres de petróleo, novos sistemas de segurança e descarbonização, o segundo se destaca como HUB regional de contêineres, redistribuindo cargas para diferentes regiões do país. Do Porto do Pecém devem sair produtos como fertilizantes, cimentos, aço e derivados, mas também cargas de produtos cerâmicos, castanha de caju, frutas, sal, calçados e automóveis, consolidando o protagonismo do estado no comércio nacional e internacional.
Além disso, o avanço das obras da ferrovia Transnordestina, com paradas previstas em Caucaia, e as tratativas para a criação da Ferrovia Bioceânica, ligando o Atlântico ao Pacífico em parceria com a China, posicionam o Ceará como um eixo estratégico no novo mapa logístico do Brasil.
“Há um esforço visível em transformar o CIPP em um polo multimodal com capacidade para absorver uma nova geração de negócios. Isso passa não só por infraestrutura de ponta, mas também por compromissos ambientais, como o reuso da água da Região Metropolitana de Fortaleza, e por iniciativas sociais junto às comunidades do entorno”, pontua Diego Pinheiro.
Ordenamento urbano e pacto federativo
Com base em sua experiência na administração pública, Diego ressalta que o sucesso desse novo ciclo econômico depende do alinhamento entre os entes federativos e da escuta ativa às demandas da população local. Ele menciona como exemplo positivo o projeto Pacto Pelo Pecém, liderado pela Assembleia Legislativa do Ceará, que propõe um modelo de desenvolvimento integrado e socialmente responsável.
“A revisão dos Planos Diretores de Caucaia e São Gonçalo do Amarante deve considerar esse novo contexto. O desenvolvimento urbano precisa acompanhar o ritmo da expansão econômica, com políticas habitacionais e de regularização fundiária que garantam qualidade de vida à população.
Não podemos permitir que o crescimento aconteça à custa da exclusão”, defende. Com a regulamentação em vigor, empreendedores interessados deverão submeter ao Conselho Nacional das ZPEs seus projetos de operação e planos de negócios voltados à exportação de serviços, conforme as diretrizes da Resolução CZPE/ME nº 29/2021.
Para Diego Pinheiro, o momento é de decisão estratégica. “Quem chegar primeiro terá acesso às melhores localizações, aos incentivos e ao protagonismo na construção de um novo polo de inovação no Nordeste”. A ZPE Ceará, agora com vocação ampliada, consolida-se como símbolo de uma nova matriz de desenvolvimento: conectada, sustentável, inteligente e preparada para o futuro.
Por Diego Pinheiro, sócio CBPCE
E-mail: adv.diego@gmail.com